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News Mai 2013

Mietrechtsreform 2013

english: Tenancy Law Reform 2013

Am 01. Februar 2013 hat der Bundesrat eine lange erwartete Reform des deutschen Mietrechts beschlossen. Zeitpunkt des Inkrafttretens: 1. Mai 2013.Die Reform lässt sich in vier Bereiche gliedern:

  • Neue Anreize für eine energetische Sanierung,
  • Förderung des Wärmecontractings,
  • Bekämpfung von Mietnomaden,
  • Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

1. Energetische Sanierung
Die Neuregelungen besagen, dass Mieter in den ersten drei Monaten einer energetischen Sanierung des Gebäudes keine Mietminderung mehr wegen der baubedingten Beeinträchtigungen vornehmen können. Der neue § 555b Nr. 1 BGB enthält eine Legaldefinition des Begriffes „Energetische Modernisierung“. Damit sind alle Maßnahmen gemeint, die zur Einsparung von Endenergie bei der Immobilie beitragen. Endenergie ist dabei die Energie, welche schließlich unter Berücksichtigung aller Leitungs- und Verarbeitungsverluste beim einzelnen Haushalt ankommt und dort verbraucht wird. Die energetische Modernisierung umfasst zum Beispiel nicht die Installation von Solaranlagen, deren Strom gegen Einspeisevergütung ins allgemeine Stromnetz fließt. Bei jeder nicht energetischen Modernisierung besteht weiterhin ein Recht des Mieters auf Mietminderung, sofern die Nutzung der Wohnung durch die Arbeiten beeinträchtigt wird.

Nichts geändert hat sich daran, dass der Vermieter jährlich elf Prozent der Kosten für eine Modernisierungsmaßnahme auf die Miete aufschlagen kann (§ 559 BGB). Dies gilt nicht nur für energetische Sanierungen, sondern unter anderem auch für solche, die die Wohnqualität verbessern. Allerdings stellt das Gesetz nun klar, dass mit Modernisierungsarbeiten verbundene Erhaltungsaufwendungen nicht zur Erhöhung der Miete berechtigen.

Bisher musste der Vermieter teilweise sehr aufwändig nachweisen, dass durch die beabsichtigten Modernisierungen tatsächlich eine Energieeinsparung zu erwarten war. Die Anforderungen an die Modernisierungsankündigung wurden durch die Reform reduziert: So reichen zum Beispiel anerkannte Pauschalwerte aus, um die Wärmeleitfähigkeit eines Bauteils zu untermauern – ein Sachverständigengutachten ist nun in vielen Fällen überflüssig.

Geändert wurde auch die Regelung über Härtefälle. Der Mieter ist nach § 555d grundsätzlich zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn diese für ihn selbst, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch in Anbetracht der berechtigten Interessen des Vermieters, anderer Mieter im Haus sowie von Belangen des Klimaschutzes und der Energieeinsparung nicht gerechtfertigt ist.

Die Höhe der zukünftigen Miete und der künftigen Betriebskosten bleiben bei dieser Erwägung allerdings außen vor; sind diese unzumutbar, kann der Mieter damit die spätere Mieterhöhung, jedoch nicht die Modernisierung blockieren. Bei der Duldung sind denkbare Beispiele für Härtefälle etwa, dass der zur Verfügung stehende Wohnraum maßgeblich verkleinert wird, dass die Baumaßnahmen den Mieter zu einem langwierigen Hotelaufenthalt zwingen oder dass bettlägerige Angehörige durch Staub und Baulärm belästigt oder gesundheitlich beeinträchtigt werden.

Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete hinsichtlich einer regulären Mieterhöhung ist nun die energetische Beschaffenheit der Mietwohnung zu berücksichtigen (§ 558 BGB).

2. Wärmecontracting
Für das Wärmecontracting wurden klarere gesetzliche Regelungen geschaffen. Will der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Wärmelieferung an einen gewerblichen Lieferanten vergeben, können die Contractingkosten unter den folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden: – Der Contractor errichtet eine neue Heizanlage oder liefert Wärme aus einem Wärmenetz (Fernheizung, Blockheizkraftwerk) oder – der Contractor übernimmt eine bestehende, noch effiziente Anlage und betreibt diese weiter, – die Umstellung wird den Mietern zuvor rechtzeitig angekündigt, – der Vorgang ist für die Mieter kostenneutral.

3. Mietnomaden
Mieter können künftig durch eine gerichtliche Sicherungsanordnung dazu verpflichtet werden, während eines laufenden Gerichtsprozesses eine Sicherheit für die laufende Miete zu stellen. Diese Sicherheit kann zum Beispiel in einer Bürgschaft oder in Bargeld bestehen. Befolgt der Mieter die Anordnung nicht, ist eine beschleunigte Räumung der Wohnung möglich.

Zum Standard erhoben wird darüber hinaus die sogenannte „Berliner Räumung“. Besteht ein gerichtliches Räumungsurteil, kann der Gerichtsvollzieher die Räumung durchführen, indem er den Mieter aus der Wohnung entfernt und diesem den Besitz daran entzieht. Das Wegbringen und Einlagern der Möbel des Mieters ist nicht mehr erforderlich, damit entfallen die bisher notwendigen Kostenvorschüsse. Der Vermieter haftet für das Mobiliar des Mieters nur noch im Rahmen von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Nachteil des Verfahrens: Verbleiben die Möbel in der Wohnung, ist zunächst keine Neuvermietung möglich. Macht der Vermieter an den verbliebenen Sachen sein Vermieterpfandrecht geltend, muss er zwischen Müll, pfändbaren Sachen und unpfändbaren, an den Mieter herauszugebenden Sachen unterscheiden – ansonsten entsteht ein Schadenersatzanspruch.

Im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens kann nun einfacher ein Räumungstitel auch auf Untermieter erstreckt werden, die dem Vermieter unbekannt sind, aber durch ihr plötzliches Auftauchen eine Räumung verhindern, weil gegen sie kein Räumungstitel besteht.

4. Umwandlung
Das „Münchner Modell“ der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird untersagt. Bei diesem Modell wurde bisher der dreijährige Kündigungsschutz im Falle der Umwandlung unterlaufen, indem eine Personengesellschaft das Haus mit dem Ziel der Umwandlung in Eigentumswohnungen kaufte und noch vor der Umwandlung Eigenbedarfskündigungen im Namen ihrer einzelnen Gesellschafter aussprach. In Ballungsräumen kann der Kündigungsschutz bei Umwandlungen weiterhin durch die Regierungen der Bundesländer auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt werden.